Nebenkosten beim Immobilienverkauf 2025/2026 für Eigentümer: Die komplette Kostenübersicht

Beim Verkauf einer Immobilie denken die meisten Eigentümer vor allem an den erzielten Verkaufspreis. Doch beim Verkaufsprozess kommen auch diverse Nebenkosten auf die Eigentümer zu. Diese Kosten umfassen primär die Maklerprovision, Ausgaben für Unterlagen wie den Energieausweis und die Grundschuldlöschung. Aber auch die Vorfälligkeitsentschädigung und die Spekulationssteuer können anfallen. Einige Kosten sind fix, während andere von der jeweiligen Situation abhängig sind. 

Die Kosten in Kürze: 

• Maklerprovision (Courtage)
• Energieausweis
• Grundbuchauszüge und Unterlagen
• Grundbuchkosten
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Spekulationssteuer
• Sonstige Kosten (z. B. Reparaturen, Fotos, etc.)

1. Maklerprovision (Courtage)

Wenn Sie einen Makler beauftragen, wird in der Regel eine Provision fällig, die meist zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises beträgt. Die Höhe der Provision ist abhängig von der Region und den Leistungen. Seit Dezember 2020 wird die Provision für Wohnimmobilien üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

2. Energieausweis (Pflichtdokument beim Verkauf)

Für den Verkauf einer Immobilie ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Falls kein aktueller Ausweis vorhanden ist, muss einer erstellt werden. Die Kosten hierfür liegen je nach Art (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) und Anbieter zwischen ca. 50 und 500 Euro.

3. Grundbuchauszüge und Unterlagen

Für den Verkaufsprozess benötigen Sie verschiedene Nachweise und Grundbuchauszüge. Die Gebühren hierfür betragen in der Regel 10 bis 20 Euro pro Dokument. Auch die Beglaubigung von Unterlagen, zum Beispiel bei der Gemeinde oder beim Notar, kann zusätzliche Kosten verursachen.

4. Grundbuchkosten: Löschung der Grundschuld

In Deutschland übernimmt in der Regel der Käufer die reinen Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags. Die Kosten für die Löschung von bestehenden Belastungen, etwa alten Grundschulden, tragen jedoch die Verkäufer. Diese liegen in der Regel bei ca. 0,1–0,2 % des Verkaufspreises pro Löschvorgang.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einer vorzeitigen Ablösung einer bestehenden Immobilienfinanzierung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe ist abhängig vom Restschuldbetrag und von der noch verbleibenden Zinsbindungsfrist.

6. Spekulationssteuer (Kosten bei vorzeitiger Kreditablösung)

Wenn Sie die Immobilie nicht selbst genutzt haben und der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen. Die Berechnung erfolgt individuell anhand des Gewinns und des persönlichen Steuersatzes. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung beim Steuerexperten.

7. Sonstige Kosten (Reparaturen, Fotos, Werbung)

Je nach Zustand der Immobilie können weitere Ausgaben auf Sie zukommen, beispielsweise für kleine Renovierungen, Schönheitsreparaturen, professionelle Fotos oder Werbekosten, um die Immobilie optimal zu präsentieren.

Wir beraten Sie gerne zu Ihren Kaufnebenkosten 

Die Basiskosten für den Verkäufer (Makler, Grundschuldlöschung, Unterlagen) liegen in der Regel zwischen 2 % und 4 % des Kaufpreises. Jedoch sollten Sie die übrigen Kosten, die von Ihrer individuellen Situation abhängen, nicht unterschätzen. Wir beraten Sie gerne!